3 hours ago
1
Fundamental Pundit
Susi Setiawati, CNBC Indonesia
13 January 2026 11:50
Jakarta, CNBC Indonesia - Saham-saham di sektor properti semakin menunjukkan taji-nya di awal 2026. Banyak katalis mendukung, mulai dari pelonggaran kebijakan moneter, insentif fiskal, sampai prospek ekspansi bisnis dari emiten itu sendiri.
Sejak awal tahun sampai penutupan perdagangan Senin kemarin (12/1/2026), indeks properti sudah menguat 6,82%, melampaui pergerakan IHSG yang baru naik 2,75%. Bahkan kalau melihat perdagangan kemarin dalam sehari, indeks properti masih bertahan di zona positig sebanyak 0,49%, dibandingkan IHSG yang kontraksi sampai 0,58%.
Penguatan indeks properti secara keseluruhan tak lepas dari dukungan saham emiten properti yang terpantau melejit dalam beberapa periode terakhir.
Kalau menilik perdagangan kemarin, saham PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) memimpin penguatan harian di atas 20%, disusul PT Sentul City Tbk (BKSL) yang melejit 11,56% dan PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) yang naik 10,23%.
Jika ditarik dalam periode seminggu dan sebulan, mayoritas bergerak di zona positif, kecuali saham properti milik Aguan yaitu PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dan PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) masih terpantau di zona merah.
Dukungan Fiskal dan Moneter di Saham Properti
Sektor properti mendapatkan sokongan kebijakan yang relatif kuat dari sisi fiskal maupun moneter.
Pemerintah memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100% hingga 2027 untuk pembelian rumah dengan harga maksimal Rp5 miliar. Kebijakan ini dinilai krusial untuk menjaga minat beli segmen menengah, yang selama ini menjadi kontributor utama penjualan properti.
Dari sisi suplai, pengembang dan kontraktor skala UMKM juga memperoleh dukungan melalui skema Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan. Lewat program ini, pemerintah memberikan subsidi bunga sebesar 5%, sehingga pengembang hanya menanggung selisih dari bunga perbankan. Skema tersebut diharapkan mampu memperkuat sisi produksi, khususnya untuk proyek perumahan rakyat dan rumah tapak.
Selain stimulus fiskal, arah kebijakan moneter turut menjadi katalis positif. Tren penurunan suku bunga membuka peluang peningkatan permintaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mengingat sebagian besar transaksi properti masih sangat bergantung pada pembiayaan perbankan. Stabilnya suku bunga KPR berpotensi menjaga daya beli, terutama dari kelompok pembeli rumah pertama.
Himpunan Perumahan Rakyat (Himpera) menilai kombinasi insentif pajak, kemudahan pembiayaan, dan stabilitas bunga sebagai dorongan besar bagi sektor perumahan pada 2026. Rangkaian kebijakan tersebut disebut belum pernah terjadi sebelumnya dan dinilai mampu menjaga prospek permintaan tetap solid, khususnya di segmen rumah tapak.
Tapi Ada Tantangannya Juga
Di balik deretan katalis tersebut, industri properti masih dibayangi tantangan yang bersifat struktural dan berulang. Daya beli masyarakat yang belum sepenuhnya pulih, kenaikan harga bahan bangunan, serta tekanan terhadap margin pengembang menjadi faktor yang terus membayangi kinerja sektor ini.
Persoalan perizinan juga masih menjadi hambatan paling signifikan. Real Estate Indonesia (REI) mencatat ratusan proyek properti terhambat akibat kendala perizinan, mulai dari sistem OSS, Amdal, tata ruang, hingga status Lahan Sawah Dilindungi (LSD). Proyek-proyek yang tertahan ini bukan hanya menghambat realisasi investasi, tetapi juga menahan penyerapan tenaga kerja di sektor padat karya.
REI memperkirakan ratusan proyek yang mandek tersebut mencakup ribuan hektare lahan dengan potensi investasi puluhan triliun rupiah. Dampaknya meluas ke perekonomian, mengingat setiap proyek properti memiliki efek pengganda yang besar, baik terhadap penyerapan tenaga kerja maupun aktivitas sektor turunan.
Pelaku industri menilai dukungan pemerintah ke depan perlu lebih konsisten, terutama dalam penyederhanaan perizinan lintas kementerian dan lembaga. Tanpa perbaikan di sisi regulasi dan efisiensi birokrasi, insentif fiskal dan moneter berisiko tidak terserap optimal oleh pelaku usaha.
Di luar tantangan jangka pendek, sektor properti juga dihadapkan pada pekerjaan rumah jangka panjang, seperti backlog perumahan yang masih jutaan unit dan kebutuhan hunian layak di kawasan perkotaan yang terus meningkat. Kondisi ini menegaskan bahwa peluang bisnis properti pada 2026 tetap besar, tetapi keberhasilannya sangat bergantung pada kemampuan industri dan pemerintah mengurai hambatan klasik yang selama ini berulang.
Lantas bagaimana profitabilitas emiten properti?
Dari sisi profitabilitas, kinerja emiten properti sepanjang sembilan bulan pertama 2025 terlihat sangat bervariasi dengan perbedaan tajam antara pengembang premium, township besar, dan emiten yang masih dalam fase pemulihan.
Kelompok dengan profitabilitas paling solid ditempati oleh PWON dan CTRA.
PWON mencatat laba bersih Rp1,73 triliun dengan pertumbuhan yang relatif stabil, meski kenaikan laba hanya satu digit. Stabilitas ini mencerminkan karakter recurring income dari mal dan properti sewa yang menjaga margin tetap kuat. CTRA juga tampil konsisten dengan pertumbuhan pendapatan dan laba dua digit, menandakan demand residensial yang masih sehat dan efisiensi biaya yang terjaga.
CBDK dan PANI mencatat lonjakan profitabilitas paling agresif. Pertumbuhan laba CBDK mendekati 90% YoY, sementara PANI tumbuh lebih dari 60%.
Di sisi lain, BKSL menunjukkan potensial turnaround. Kalau dilihat secara kuartalan dari Juni sampai September 2025, emiten properti ini mampu menghasilkan laba Rp57 miliar, berbalik dari rugi di periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp46 miliar.
Jika ditarik selama sembilan bulan 2025, laba BKSL sudah mencapai Rp96 miliar. Capaian ini sudah melejit sekitar lima kali lipat dari laba sepanjang 2024.
Sebaliknya, tekanan profitabilitas terlihat jelas pada pengembang township besar seperti BSDE dan SMRA. Meski skala pendapatan masih besar, laba bersih keduanya terkoreksi tajam, masing-masing turun hampir 50% dan lebih dari 40% YoY. Ini mengindikasikan tekanan margin akibat melemahnya penjualan, kenaikan biaya, serta potensi pergeseran bauran produk ke segmen dengan margin lebih rendah.
Terakhir, tekanan paling dalam dialami PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR). Penurunan laba bersih hingga 98% YoY mencerminkan kondisi profitabilitas yang sangat tertekan, meski pendapatan masih relatif besar. Kondisi ini menunjukkan bahwa skala pendapatan belum tentu menjamin kualitas laba, terutama ketika beban operasional dan keuangan masih tinggi. Berikut rincian-nya:
Siapa paling murah?
Jika dilihat dari selisih PBV saat ini terhadap rata-rata lima tahun, mayoritas saham properti masih diperdagangkan di bawah valuasi historisnya. Kondisi ini mengindikasikan bahwa saham-saham properti masih relatif murah dan mencerminkan proses pemulihan sektor yang belum sepenuhnya terefleksi dalam harga saham.
Dari tabel di atas, mayoritas saham properti masih diperdagangkan dengan PBV di bawah satu kali. Secara nominal, valuasi yang paling menonjol datang dari PANI dengan PBV di atas delapan kali, disusul CBDK yang berada di kisaran empat kali lebih. Keduanya mencerminkan karakter saham bertema pertumbuhan, sehingga secara valuasi berada di luar mayoritas emiten properti lainnya.
Di segmen township besar, SMRA dan CTRA berada di zona valuasi defensif. PBV keduanya terpaut cukup jauh di bawah rata-rata historis lima tahunnya, mencerminkan margin of safety yang relatif tebal di tengah sentimen sektor yang masih cenderung hati-hati.
PWON juga berada pada posisi serupa, dengan PBV rata-rata, ditopang oleh karakter bisnis segmen recurring income. BSDE juga diperdagangkan dengan diskon terhadap valuasi historisnya. Namun, tekanan pada profitabilitas membuat pasar masih menahan re-rating, meskipun secara aset dan skala bisnis, saham ini tetap berada di jajaran pemain utama sektor properti.
Sementara itu, LPKR terlihat sangat murah secara PBV absolut. Meski demikian, diskon yang dalam tersebut mencerminkan risiko fundamental yang masih tinggi, sehingga valuasi rendah belum tentu langsung menarik tanpa diiringi perbaikan kinerja yang lebih konsisten.
Sebaliknya, KIJA dan BKSL saat ini diperdagangkan di atas rata-rata PBV lima tahunnya. Kondisi ini mengindikasikan bahwa pasar mulai memasukkan ekspektasi pemulihan dan potensi pertumbuhan ke dalam harga saham, sehingga ruang re-rating dari sisi valuasi historis menjadi lebih terbatas.
Untuk saham dengan karakter growth, CBDK memang masih berada di bawah rerata PBV jangka panjangnya. Namun, level PBV yang tinggi secara absolut menempatkan saham ini lebih sebagai cerita pertumbuhan ketimbang valuasi murah. APLN sendiri berada di kisaran valuasi yang relatif sejalan dengan rata-rata historisnya, mencerminkan keseimbangan antara harapan pemulihan dan risiko yang masih beriringan.
Secara keseluruhan, sektor properti masih menawarkan peluang secara valuasi, terutama pada emiten dengan PBV di bawah satu kali dan diskon signifikan terhadap rerata historis.
Namun, ke depan kualitas laba dan keberlanjutan kinerja akan menjadi faktor pembeda utama dalam menentukan saham mana yang layak mendapatkan re-rating lebih lanjut.
Sanggahan : Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investor terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.
CNBC INDONESIA RESEARCH
(saw/saw)
