Ini Alasan Kenapa Prabowo Ngebut Bangun Jutaan Rumah

Jakarta, CNBC Indonesia - Sektor perumahan di Indonesia akan dikembangkan secara serius demi pertumbuhan ekonomi Tanah Air yang lebih tinggi. Perbaikan perumahan akan memicu pertumbuhan lini bisnis lainnya mulai dari semen hingga furniture.

Utusan Presiden Bidang Iklim dan Energi sekaligus Ketua Satuan Tugas (Satgas) Perumahan Hashim Djojohadikusumo Hashim Sujono Djojohadikusumo sangat optimis target pertumbuhan ekonomi Indonesia 8% bisa tercapai lewat dua program, yakni Makan Bergizi Gratis (MBG) dan program 3 juta perumahan.

Program pembangunan 3 juta rumah, selain dapat meningkatkan pertumbuhan tenaga kerja, juga mendorong dunia usaha semakin bergairah. Mengingat kebutuhan material yang dibutuhkan dalam menjalankan program ini sangat banyak.

"Industri semen sekarang lesu, dari kapasitas 120 juta hanya terjual 60 juta atau 50% saja. Tapi dengan perumahan, kebutuhan bakal bertambah 15 juta ton semen. Sementara besi baja perlu tambahan 3 juta ton besi baja. Saya kira bisa mengertimultiplier effect-nya, karena ada pelaku usaha 185 yang berkaitan," tutur Hashim dalam acara CNBC Economic Outlook 2025 di Jakarta, Rabu (26/2/2025).

Hashim menambahkan program ini langsung diincar oleh para investor dari luar negeri. Bahkan Qatar sebagai salah satu investor dikatakan Hashim siap membangun 1 juta uni apartemen usai Lebaran.Sehingga ia pun optimis target pertumbuhan ekonomi 8% bisa dicapai.

"Bulan April setelah Lebaran, investor dari Qatar mau bangun 1 juta apartemen. Nilainya US$ 18-20 miliar," ungkapnya.

Pertumbuhan Real Estate & Konstruksi Melandai

Data dari Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan bahwa laju implisit Produk Domestik Bruto (PDB) secara tahunan (year on year/yoy) untuk lapangan usaha real estate dan konstruksi cenderung melandai sejak puncaknya pada kuartal IV-2022 atau sekitar dua tahun lalu.

Laju implisit PDB real estate dan konstruksi pada kuartal IV-2022 tercatat sebesar 3,46% yoy dan 6,96% yoy. Sedangkan pada kuartal IV-2024 hanya tumbuh masing-masing sebesar 0,6% yoy dan 0,53% yoy.

Pertumbuhan real estate di Indonesia melandai karena beberapa faktor utama, baik dari sisi permintaan maupun penawaran.

1. Suku Bunga Tinggi

Bank Indonesia (BI) telah menaikkan suku bunga dalam beberapa tahun terakhir untuk mengendalikan inflasi dan menjaga stabilitas rupiah. Kenaikan suku bunga ini menyebabkan:

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi lebih mahal, sehingga banyak calon pembeli menunda pembelian rumah.

Selain itu, pengembang juga mengalami kenaikan biaya pinjaman, yang berdampak pada kenaikan harga properti dan berkurangnya proyek baru.

2. Perlambatan Ekonomi dan Daya Beli Konsumen

Pertumbuhan ekonomi yang melambat mengurangi minat masyarakat untuk membeli properti, terutama untuk kelas menengah ke bawah.

Selanjutnya, penurunan daya beli akibat inflasi menyebabkan masyarakat lebih memilih menabung atau mengalokasikan dana untuk kebutuhan lain.

3. Perubahan Tren Konsumen

Generasi muda lebih memilih fleksibilitas dalam tempat tinggal (seperti menyewa daripada membeli rumah).

Tidak hanya itu, munculnya tren co-living dan apartemen mikro juga menggeser permintaan dari rumah tapak ke properti yang lebih fleksibel dan terjangkau.

Real Estate Indonesia

Distribusi PDB Indonesia dalam hal real estate memang tidaklah besar jika dibandingkan lapangan usaha lainnya, seperti pertanian, pertambangan, hingga industri pengolahan.

Per 2024, kontribusi real estate untuk PDB Indonesia sendiri berada di angka 2,35% atau lebih rendah dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Penurunan distribusi real estate ini telah terjadi selama empat tahun beruntun atau sejak 2021.

Sedangkan dalam 10 tahun terakhir, kontribusi real estate untuk PDB Indonesia mencatatkan titik tertingginya pada 2020 yakni sebesar 2,94%. Hal ini sangat jauh berbeda dengan China yang punya kontribusi sektor real estate terhadap PDB lebih dari 10%.

Dikutip dari china banking news.com, peneliti senior di Universitas Renmin dan kepala ekonom di Sino Group, Liao Cun, mengungkapkan bahwa jika menggunakan pendekatan output, data resmi menunjukkan bahwa sektor real estat memberikan kontribusi langsung terhadap PDB sebesar 10,2% pada 2023.

Liao juga menyoroti laporan Real Estate Industry Chain In-depth Report yang dirilis pada 2020. Laporan tersebut memperkirakan bahwa dampak tidak langsung sektor properti terhadap ekonomi China mencapai tambahan 10 - 20 poin persentase dari PDB nasional, termasuk efek kekayaan dari kepemilikan rumah terhadap konsumsi.

"Berdasarkan pertimbangan komprehensif terhadap dampak langsung dan tidak langsung, tidak berlebihan jika dikatakan bahwa kontribusi keseluruhan sektor real estate terhadap PDB China sekitar 25%," tulis Liao.

Dampak Sektor Perumahan ke Industri Semen serta Besi & Baja

Sektor perumahan memiliki ikatan yang kuat dengan sektor lainnya, bahkan terdapat sekitar 185 efek berantainya, baik secara langsung maupun tidak langsung.

Sektor perumahan memiliki multiplier effect yang kuat karena memengaruhi banyak sektor lain seperti konstruksi, keuangan, konsumsi, transportasi, dan industri barang konsumsi. Oleh karena itu, pertumbuhan atau perlambatan di sektor perumahan dapat memberikan dampak besar terhadap ekonomi nasional.

Sebagai contoh, sebuah proyek perumahan bernilai Rp1 triliun dibangun:

Uang tersebut dialokasikan untuk:

•  Untuk material bangunan dapat meningkatkan pendapatan industri semen, baja, dan kayu.
•   Untuk tenaga kerja alhasil ribuan pekerja mendapatkan gaji yang mereka belanjakan untuk kebutuhan sehari-hari.
• Untuk pengembang dan jasa terkait dapat meningkatkan pendapatan arsitek, agen properti, dan bank pemberi KPR.

Total dampak ekonominya bisa lebih dari Rp1 triliun karena adanya efek berantai dari setiap rupiah yang dibelanjakan dalam siklus ekonomi.

Untuk diketahui, sektor perumahan memiliki keterkaitan erat dengan industri semen karena semen merupakan bahan baku utama dalam pembangunan rumah, apartemen, dan infrastruktur pendukungnya. Saat sektor perumahan tumbuh, permintaan terhadap semen meningkat, yang secara langsung berdampak pada industri semen dari sisi produksi, harga, dan distribusi.

Data dari Asosiasi Semen Indonesia (ASI) memperlihatkan bahwa penjualan semen domestik relatif tinggi pada 2017-2019 tetapi ada kecenderungan stabil dan menurun pada 2020-2022.

Sementara untuk tahun ini, ASI memperkirakan bahwa penjualan semen dalam negeri dapat tumbuh 1-2% bersamaan dengan program tiga juta rumah.

Upaya Pemerintah Dorong 3 Juta Rumah

Hashim menegaskan bahwa Bank Indonesia (BI) hadir dan akan memberikan insentif hingga Rp130 triliun untuk pembiayaan program 3 juta rumah.

Insentif ini merupakan bagian dari insentif likuiditas makroprudensial (KLM).

"Bank Indonesia, bersedia untuk menyediakan Rp130 triliun untuk mendukung sektor perumahan," ujar Hashim.

Sebagai catatan, dalam konferensi pers minggu lalu (20/2/2025), Gubernur BI Perry Warjiyo menegaskan bahwa penambahan insentif perbankan atau KLM ini mencapai Rp 80 triliun. Dengan demikian, BI menambah Rp 50 triliun untuk mendukung kebijakan KLM.

Selain kebijakan KLM triliunan rupiah tersebut, BI juga hadir dengan kesiapannya dalam pembelian Surat Berharga Negara (SBN), namun dari pasar sekunder.

"Kami sudah bicara dengan Bu Menteri Keuangan (Sri Mulyani) yang dananya dapat digunakan tidak hanya untuk debt switching untuk SBN yang jatuh tempo dari ex-covid, tapi juga untuk pendanaan program-program perumahan, program-program lain dalam Asta Cita berkaitan dengan hilirisasi maupun juga untuk ketahanan pangan maupun untuk program-program yang lain," tegas Gubernur BI, Perry Warjiyo.

Selanjutnya, Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati menyatakan, akan menerbitkan surat berharga negara (SBN) perumahan, yang hasilnya ditujukan untuk mendukung program pembangunan 3 juta rumah per tahun milik Presiden Prabowo Subianto.

Keputusan ini menjadi salah satu hasil dari rapat dirinya bersama dengan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait, Gubernur Bank Indonesia (BI) Perry Warjiyo, Wakil Menteri BUMN Dony Oskaria, hingga Ketua Komisi XI DPR Mukhamad Misbakhun.

"Nah kami hari ini juga berdiskusi untuk meningkatkan kemampuan dalam mendukung MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) ini dengan penerbitan Surat Berharga Negara perumahan yang nanti akan dialokasikan terutama di dalam pembiayaan MBR ini," kata Sri Mulyani saat konferensi pers hasil rapat di Kantor Pusat Kementerian Keuangan, Jakarta, Selasa (20/2/2025).

CNBC INDONESIA RESEARCH

[email protected]

(rev/rev)